覽紅星新媒體中心電（趙偉 張夢(mèng)嬌 靳美娟） 4月22日，由蘇州撲克運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)主辦、蘇州市撲克運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)園區(qū)分會(huì)承辦的2023年蘇州市撲克運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)園區(qū)分會(huì)“漫際杯”摜蛋邀請(qǐng)大賽在漫際酒店隆重開賽。

賽前，花居集團(tuán)董事長(zhǎng)王保強(qiáng)、蘇州市撲克運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)朱尚儀、蘇州片仔癀體驗(yàn)館運(yùn)營(yíng)總監(jiān)袁琳分別就大賽進(jìn)行致辭。

裁判長(zhǎng)李梅向參賽選手講解了比賽規(guī)則。

蘇州市撲克運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)沈銀兆宣布比賽開始。

摜蛋打得好，說明有頭腦；摜蛋打得精，說明思路清，看似簡(jiǎn)單的摜蛋比賽卻蘊(yùn)含著豐富的人生哲理，它不僅是智慧的比拼，謀略的較量，更看重搭檔之間的默契程度。

本場(chǎng)“漫際杯”摜蛋邀請(qǐng)大賽旨在提高俱樂部發(fā)展質(zhì)量，培養(yǎng)優(yōu)秀選手，加強(qiáng)俱樂部賽事的制度化、日常化，并繼續(xù)一如既往地營(yíng)造蘇州摜蛋界的正能量風(fēng)氣，發(fā)展摜蛋競(jìng)技運(yùn)動(dòng)的團(tuán)結(jié)、信任和拼搏精神，并圓滿完成市體育局、體育總會(huì)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)，不斷提高蘇州摜蛋大賽的影響力！

URL：http://www.cnhktv.com/biz/2023-04-23/1976.html

來源于：聞?dòng)[紅星新媒體中心

作者：張夢(mèng)嬌 靳美娟

圖片：張夢(mèng)嬌 靳美娟

編輯：董雨

編審：趙偉

問題】

城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村房屋?

【解答】

城鎮(zhèn)居民是否可以購買農(nóng)村房屋，在我國(guó)目前存在試點(diǎn)地區(qū)，在這些地區(qū)城鎮(zhèn)居民可以向農(nóng)民購買房屋，房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。但是在非試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)民將其房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同認(rèn)定為無效。宅基地房屋買賣合同被認(rèn)定無效的，雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)各自過錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

【案例】

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，

雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效

—?jiǎng)⒛?、劉某2等與羅某房屋買賣合同糾紛案

案情：劉某1、劉某2系夫妻關(guān)系，均是橋邊村村民。羅某戶籍地在宜昌市西陵區(qū)。1994年4月27日，劉某1、劉某2在橋邊村××組以劉某1名義興建房屋，樓房建筑面積75平方米×2,平房建筑面積25平方米。1997年9月10日，原宜昌縣土地管理局測(cè)量登記劉某1房屋，地號(hào)為1405×××50,建筑占地面積為144.3平方米，宗地圖顯示144.3平方米房屋兩層，附屬房屋占地41.3平方米(7米×5.9米),其土地屬集體劃撥性質(zhì)。2011年4月3日，劉某1、劉某2與羅某簽訂《房屋買賣合同書》約定，劉某1、劉某2將其位于橋邊村××層磚混結(jié)構(gòu)房屋及附屬雜屋整體變賣給羅某，房屋界址見宜昌集建(1997)字第1405×××50號(hào)集體建設(shè)用地使用證；附帶轉(zhuǎn)讓屋后旱田0.75畝及相龍山旱田0.33畝給羅某耕種、經(jīng)營(yíng)，待羅某戶籍遷入橋邊村以后辦理土地變更轉(zhuǎn)讓登記；房屋價(jià)款188000元，羅某于合同簽訂之日一次付清；合同簽訂后，如今后遇國(guó)家建設(shè)或項(xiàng)目建設(shè)征用羅某購買的房屋及受讓的土地，所有征用的相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)均歸羅某享有。簽訂合同當(dāng)日，劉某1、劉某2出具收條，收到羅某支付房屋價(jià)款188000元。合同簽訂后，劉某1、劉某2將合同約定的房屋、土地移交給羅某。羅某接收房屋、土地后，對(duì)房屋進(jìn)行改擴(kuò)建，對(duì)屋后旱田進(jìn)行耕種使用，相龍山0.33畝旱田未耕種使用。2018年1月25日，羅某與橋邊村委會(huì)簽訂《房屋及附屬物搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》,因電子信息產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目建設(shè)用地需要，需搬遷羅某房屋，橋邊村委會(huì)確認(rèn)羅某被征房屋總建筑面積為568.38平方米(正房面積470.88平方米、附房面積97.5平方米),其中包括羅某購買劉某1、劉某2房屋正房和附房面積。確認(rèn)給付羅某房屋、裝飾、附屬物及搬遷補(bǔ)償費(fèi)用總計(jì)777302.56元。協(xié)議書簽訂后，房屋被拆除。2018年6月，橋邊村委會(huì)與被搬遷補(bǔ)償戶主劉某簽訂了《房屋及附屬物搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》,劉某作為戶主的戶籍登記中記載，常住人口登記有劉某1(劉某父親)、劉某2(劉某母親)。羅某系城鎮(zhèn)戶口，戶籍地為宜昌市西陵區(qū)××號(hào)，現(xiàn)居住于宜昌市X×區(qū)××單元××室。劉某1、劉某2持有的2016年10月18日(代碼4205××××033J)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證記載的承包地塊中，包括其合同約定轉(zhuǎn)讓給羅某的屋后旱田、相龍山旱田兩地塊，截至劉某1、劉某2起訴時(shí)，兩地塊均未被正式征收。庭審中，劉某1、劉某2要求羅某返還屋后旱田、相龍山旱田兩地塊，羅某同意返還，但提出青苗補(bǔ)償款歸羅某所得，橋邊村委會(huì)稱兩地塊拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給承包地塊登記權(quán)利人劉某1、劉某2。

劉某1、劉某2向一審法院起訴請(qǐng)求：要求確認(rèn)劉某1、劉某2與羅某簽訂的房屋買賣合同無效，并要求羅某返還拆遷補(bǔ)償款人民幣777302元；返還安置還建房面積432.9平方米。要求羅某返還占有的土地(屋后旱田0.75畝、相龍山旱田0.33畝)。請(qǐng)求橋邊村委會(huì)協(xié)助劉某1、劉某2辦理基于村民應(yīng)享有的拆遷安置補(bǔ)償措施。法院判決：一、確認(rèn)原告劉某1、原告劉某2與被告羅某于2011年4月3日簽訂的《房屋買賣合同書》無效；二、被告羅某于判決生效后三十日內(nèi)將原告劉某1、原告劉某2與被告羅某2011年4月3日簽訂的《房屋買賣合同書》記載的屋后旱田0.75畝及相龍山旱田0.33畝兩地塊返還給原告劉某1、原告劉某2(被告羅某種植的農(nóng)作物青苗補(bǔ)償費(fèi)除外);三、駁回原告劉某1、原告劉某2其他訴訟請(qǐng)求。

分析：在農(nóng)村房屋買賣糾紛的處理中，很關(guān)鍵的問題是如何認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力。農(nóng)村房屋買賣合同作為一種民商事合同關(guān)系，要受《合同法》的調(diào)整，同時(shí)，由于農(nóng)村房屋買賣行為的特殊性，合同又必須符合農(nóng)村房屋買賣的特殊要求。因此，在農(nóng)村房屋買賣合同具備了一般性合同生效要件的前提下，如何認(rèn)定該類合同的法律效力呢?首先，從國(guó)家立法層面來看。目前我國(guó)還沒有一部專門調(diào)整農(nóng)村房屋買賣和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方面法律關(guān)系的法律，審判實(shí)踐中主要依據(jù)《物權(quán)法》《民法通則》《土地管理法》等法律中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整(2021年起適用《民法典》相關(guān)規(guī)定),更多地需要參照國(guó)家政策性文件和規(guī)定對(duì)農(nóng)村房屋買賣行為進(jìn)行規(guī)范。根據(jù)《物權(quán)法》第153條(《民法典》第363條)的規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。《民法通則》第6條規(guī)定，民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。(《民法典》新規(guī)為第10條)因此，我們認(rèn)定農(nóng)村宅基地房屋買賣合同的效力，主要是看國(guó)家有關(guān)規(guī)定和國(guó)家政策是如何加以規(guī)范和調(diào)整的。國(guó)務(wù)院辦公廳于1999年5月6日下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售；國(guó)務(wù)院于2004年10月21日下發(fā)的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第10條規(guī)定、禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。一系列政策、法規(guī)確定了農(nóng)村宅基地"一戶一宅"、出售宅基地需經(jīng)有關(guān)部門審批、禁止城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村擴(kuò)張等價(jià)值導(dǎo)向。結(jié)合《合同法》第52條的規(guī)定，農(nóng)民將農(nóng)村宅基地房屋出售給城鎮(zhèn)居民，違反了國(guó)家政策和相關(guān)法律、法規(guī)，應(yīng)確定為無效。其次，從宅基地制度的設(shè)計(jì)初衷來看。在房地一體的格局下，農(nóng)村房屋買賣標(biāo)的不僅涉及房屋，還包含著對(duì)應(yīng)的宅基地使用權(quán)，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員才享有的權(quán)利，與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份緊密相連，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。如果允許農(nóng)村宅基地房屋出售給城鎮(zhèn)居民，則將連同宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，違反了法律、法規(guī)的規(guī)定。因此，從這一層面來講，城鎮(zhèn)居民也不能購買農(nóng)村宅基地房屋。城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地房屋后，該交易行為如果已經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并經(jīng)所在集體經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，取得合法權(quán)屬證書的，可視為買賣合同經(jīng)過審批并批準(zhǔn)成立，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

【法律規(guī)定速查】

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國(guó)辦發(fā)〔1999〕39號(hào)1999年5月6日)

二、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

要對(duì)未經(jīng)審批擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的情況進(jìn)行認(rèn)真清理。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途，退還原農(nóng)民集體土地承包者；符合土地利用總體規(guī)劃的，必須依法重新辦理用地手續(xù)。

《房屋登記辦法》(建設(shè)部第168號(hào) 2008年2月15日)

第八十七條 申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

信息來源：weifajujiao.com/?pfjj/1976.html

經(jīng)風(fēng)光萬丈的文化長(zhǎng)城(300089)翡翠教育并購案，如今卻是一地雞毛。

這邊廂，文化長(zhǎng)城與子公司翡翠教育關(guān)于2018年財(cái)報(bào)“撕”聲還未散去（詳情見報(bào)道《文化長(zhǎng)城上演諜中諜大戲：翡翠教育失控 聯(lián)汛教育放飛 三家潮州陶瓷廠難覓蹤跡》https://stock.hexun.com/2019-06-24/197619731.html）；那邊廂，兩者就罷免公司董事長(zhǎng)蔡廷祥、副董事長(zhǎng)吳淡珠和董事任鋒再起爭(zhēng)端。

文化長(zhǎng)城6月29日收到翡翠教育7名原股東（該等主體合計(jì)持有公司10.82%的股份）《關(guān)于提請(qǐng)董事會(huì)立即召開臨時(shí)股東大會(huì)的函》，提請(qǐng)公司董事會(huì)立即召開臨時(shí)股東大會(huì)審議罷免蔡廷祥、吳淡珠和任鋒三名董事的議案。

函中表示，蔡廷祥及其一致行動(dòng)人吳淡珠個(gè)人存在所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償情形的，不適合繼續(xù)擔(dān)任公司的董事，其中包括蔡廷祥與貫世鼎諾公司簽訂《借款合同》，借款金額990萬元，借款期限已到期，截止目前尚未償付該筆借款，以及蔡廷祥和吳淡珠合計(jì)向華融證券股份有限公司質(zhì)押股份取得質(zhì)押借款6.64億已全部到期尚未償還。2019年4月30日，大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙)對(duì)公司2018年度財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)表了無法表示意見。暴露了公司內(nèi)部控制中資金活動(dòng)、購銷業(yè)務(wù)、合同管理環(huán)節(jié)管理薄弱。蔡廷祥、吳淡珠以及任鋒作為公司董事，沒有切實(shí)履行作為董事應(yīng)盡的責(zé)任與義務(wù)，且已經(jīng)造成了嚴(yán)重后果，不適合繼續(xù)擔(dān)任公司董事職務(wù)。

然而，該方案在文化長(zhǎng)城在7月7日召開的董事會(huì)會(huì)議上卻未通過。

本次董事會(huì)會(huì)議實(shí)際出席會(huì)議董事8名中，蔡廷祥、吳淡珠、任鋒、高洪星、許高鐳投贊成票，朱利民、贠慶懷、周林對(duì)本議案投棄權(quán)票。

文化長(zhǎng)城董事會(huì)會(huì)議決議認(rèn)為，蔡廷祥與貫世鼎諾借款事項(xiàng)是否實(shí)際發(fā)生尚待核實(shí)；蔡廷祥目前正與華融證券股份有限公司就債務(wù)延期事項(xiàng)進(jìn)行磋商。公司向吳淡珠確認(rèn)，截止目前，其個(gè)人不存在所負(fù)數(shù)額較大的債務(wù)到期未清償情形。

文化長(zhǎng)城董事會(huì)會(huì)議決議公告出來后，立即引來深交所關(guān)注函。

深交所關(guān)注函提到，在董事長(zhǎng)蔡廷祥現(xiàn)場(chǎng)出席會(huì)的情況下，你公司未能核實(shí)其與貫世鼎諾借款事項(xiàng)的合理性，是否存在配合股東隱瞞重要債務(wù)的情形？董事長(zhǎng)與華融證券就債務(wù)延期事項(xiàng)的具體磋商進(jìn)展，是否存在司法處置風(fēng)險(xiǎn)或二級(jí)市場(chǎng)平倉風(fēng)險(xiǎn)？深交所同時(shí)要求文化長(zhǎng)城核查公司董事長(zhǎng)蔡廷祥、副董事長(zhǎng)吳淡珠是否存在其他大額債務(wù)情況，是否存在重要?jiǎng)?wù)逾期未清償情形。

針對(duì)股東函中提到“公司年報(bào)無法表示意見事項(xiàng)三名董未切實(shí)履行作為董事應(yīng)盡的責(zé)任與義務(wù)，且已經(jīng)造成了嚴(yán)重后果不適合繼續(xù)擔(dān)任公司董事職務(wù)。”，文化長(zhǎng)城董事會(huì)會(huì)議決議表示，三名董事任職以來，始終嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求，確保（或促進(jìn)）公司依法合規(guī)運(yùn)營(yíng)。

此表述也引來了交易所的關(guān)注。深交所表示，就2018年末大額預(yù)付、其他應(yīng)收賬款事項(xiàng)，文化長(zhǎng)城在回復(fù)交易所于5月9日及6月21日發(fā)出的兩份年報(bào)問詢函時(shí)，均存在就部分題避而不答或未作出合理解釋的情形，而且截止目前公司尚未能消除年報(bào)非標(biāo)意見涉及事項(xiàng)的影響，三名董事任職以來始終嚴(yán)格遵守有關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求確保（或促進(jìn)）公司依法合規(guī)運(yùn)營(yíng)表述依據(jù)何來？

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